住宅ローン審査、25%所得制限の壁—高所得者層への集中が浮き出す

住宅ローンの融資水準が再び焦点となり、希望する家を夢見る人々に新たな課題が突きつけられています。限られた資金で家を持つ機会を狭めているのは、所得水準による厳しい審査基準です。

所得水準のハードルは依然として高い

各種金融機関の条件は異なるところが多いものの、審査は依然として高所得者層に集中しているという事実が明らかになりました。Infobaeが日本の住宅金融公庫のシミュレーション結果を分析したところ、100万ドルの物件購入を想定した場合、最大で75万ドルの融資が可能ですが、購入者は残りの25%を前払いする必要があります。

この金額は、融資期間や所得の種類（銀行での給与受給の有無）によって変動します。銀行で給与を受け取る場合、20年の満期で月々の返済額は91万7649円と算出されました。この場合、家族の総所得は367万0595円、世帯主は183万5297円以上が必要となります。

30年の長期ローンは返済負担を軽減

30年の長期ローンを選択すると、月々の返済額は81万1476円に低下します。その際には、家族の総所得は324万5905円、世帯主は162万2952円以上が必要となります。この期間差は、返済負担を軽減するための重要なメカニズムを示しています。

一方で、銀行で給与を受け取らない場合、金利は上昇し、返済額と必要となる所得も増加します。20年の満期で月々の返済額は117万2657円となり、家族の総所得は469万0627円、世帯主は117万2657円以上が必要となります。30年の満期では、月々の返済額は109万5472円ですが、家族の総所得は438万1890円、世帯主は219万0945円以上となります。

所得制限の根源

住宅ローンにおける金利上昇の根源は、所得の25%を超えない返済額の制限です。この制限値が、融資を受けるための最低限必要な所得を決定します。銀行は、世帯主の収入の50%以上を求めることで、返済能力を確保し、債務不履行のリスクを軽減しようとしています。

高所得者層への集中が課題

現在の数字は、住宅ローンの再開後も、アクセスが制限されていることを示しています。要求される所得水準は、平均所得を大幅に上回り、多くの人々が排除されています。日本の厚生労働省が発表した2026年4月の最新データによると、2024年1月時点で、民間部門で給与を受け取る正規雇用者は、平均で175万3134円の所得を得ており、国民が求める最低限の所得レベルを barely 満たしているとも言えます。そのため、住宅を購入するためには、家族からの追加収入が必要となるでしょう。

今回のシミュレーションは、住宅の購入に必要な経済的努力を正確に把握するためのものです。単に収入水準だけでなく、前払い金と労働市場の安定性も求められるため、住宅購入のハードルは高くなっています。